Banco de España ha elaborado una serie de consejos para los «muchos ciudadanos» que se están planteando cambiar su hipoteca de tipo variable a fijo como consecuencia de la subida de los tipos de interés que está aplicando el Banco Central Europeo (BCE) desde julio, según se recoge en una reciente publicación del supervisor en su Portal del Cliente Bancario.
En la publicación, el Banco de España señala que estos aumentos de tipos han llevado a situar el tipo de referencia en el 2% en octubre, un incremento que está teniendo efecto «directo» en la actualización de las cuotas de los préstamos hipotecarios a tipo variable.
Este incremento de las cuotas, junto con el efecto de la inflación, está llevando a muchas familias a ajustar su presupuesto y a plantearse la revisión de su hipoteca, según afirma el supervisor, por lo que son «numerosos los ciudadanos» que están considerando cambiar sus préstamos hipotecarios de tipo variable a fijo.
Para estos casos, y como siempre aconseja, el Banco de España recomienda informarse adecuadamente y valorar todas las opciones, tanto las que ofrezca la entidad con la que ya se tenga contratada la hipoteca, como las que promocionen otros bancos. En caso de que se decida finalmente por realizar el cambio de tipo, existen dos posibilidades, por un lado, la novación, y por el otro, la subrogación.
La novación consiste en un cambio de condiciones del contrato existente con la entidad con la que ya se ha contratado el préstamo hipotecario. La entidad propia debe entregar al cliente la información precontractual, la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), al menos diez días naturales antes de la fecha de la novación. Esta modificación es habitual formalizarla ante notario, que debe ofrecer asesoramiento personalizado y gratuito, según señala el Banco de España.
También recuerda que el banco puede cobrar una comisión por este cambio si así estaba establecido en el contrato original, que suele ser un porcentaje del importe del préstamo pendiente de pago, con un límite máximo del 2%.
En cuanto a la subrogación, se trata de un proceso regulado y que debe formalizarse ante notario. Supone llevar el préstamo hipotecario a otra entidad, que debe entregar una oferta vinculante con las condiciones del nuevo préstamo, con una validz mínima de 15 días. Una vez informada la entidad antigua, debe entregar a la nueva entidad una certificación del importe de la deuda pendiente y puede hacer una contraoferta modificando sus condiciones con el fin de mantener al cliente.
La subrogación también generará gastos, que suelen ser superiores a los de la novación y estarán especificados en el contrato de préstamo original, con un límite legal máximo del 2% igualmente.
Otra alternativa es cancelar anticipadamente la hipoteca contratada y formalizar una nueva, pero es una opción que suele conllevar más trámites y gastos, ya que la normativa favorece la novación o subrogación.
En todo caso, el Banco de España aconseja tomarse un tiempo y tener en cuenta todas las variables. «Por ejemplo, un tipo inferior, pero con un plazo de amortización mayor, puede llevar a pagar un total de intereses superior en el conjunto del contrato», explica.
Además, recuerda que los préstamos hipotecarios son operaciones a muy largo plazo y pueden verse afectados por circunstancias económicas muy diversas y difíciles de determinar a lo largo de su vida, como la evolución de los tipos de interés, tanto en los meses próximos, como a más largo plazo.
